Изменения в налогообложении недвижимости с 2026 года: льготы для семей и ставки для ОЗС

Новые правила налогообложения недвижимости: что изменится с 1 января 2026 года

Президент РФ подписал закон о внесении поправок в Налоговый кодекс. Ключевые изменения касаются налогообложения недвижимости физических лиц. Согласно разъяснениям ФНС, ряд норм начнёт действовать с 1 января 2026 года. Рассмотрим, как это повлияет на разные категории собственников.

1. Льготы для многодетных семей: расширены сроки и условия

Суть изменения: с 2026 года семьи с тремя и более детьми смогут пользоваться налоговыми вычетами дольше.

Что конкретно меняется:

• Вычет действует до достижения старшим ребёнком 18 лет.

• Если ребёнок обучается очно — льгота продлевается до 23 лет.

Правовая основа: соответствующие статьи НК РФ, уточняющие круг лиц, имеющих право на уменьшение налоговой базы.

Размер вычета (снижение налогооблагаемой площади):

• 50 кв. м — для квартир;

• 70 кв. м — для жилых домов;

• для комнат — по специальным правилам расчёта.

Почему это важно:

• компенсирует рост кадастровой стоимости жилья;

• снижает налоговую нагрузку на семейный бюджет;

• поддерживает демографическую политику государства.

2. Налогообложение объектов незавершённого строительства (ОЗС) стоимостью свыше 300 млн рублей

Ситуация до 2026 года:

• к ОЗС с кадастровой стоимостью > 300 млн руб. применялась ставка 2,5 %;

• это одна из самых высоких ставок для физлиц;

• недостроенные объекты приравнивались к готовой недвижимости.

Изменения с 2026 года:

• вводится пониженная ставка согласно п. 2 ст. 406 НК РФ;

• налоговая нагрузка снижается;

• учитывается фактическое состояние объекта (не введён в эксплуатацию).

Обоснование изменений (по данным ФНС):

• ОЗС не используется в хозяйственных целях;

• не приносит дохода;

• не может быть сдан в аренду или продан как готовый объект.

3. Причины реформы: системный контекст

Поправки — часть масштабной корректировки налоговой политики (с 2023 года). Основные драйверы изменений:

1. Рост кадастровой стоимости — в ряде регионов она увеличилась на десятки процентов, что автоматически повысило налоговую базу.

2. Социальная поддержка — продление льгот для многодетных семей соответствует демографической стратегии.

3. Устранение дисбаланса — прежнее приравнивание недостроенных объектов к готовым создавало несправедливые условия.

4. Оптимизация нагрузки — налог должен отражать реальную возможность использования имущества.

4. Практические последствия для собственников

4.1. Многодетные семьи

• снижение налоговой базы на длительный срок;

• компенсация роста кадастровой стоимости;

• экономия семейного бюджета.

4.2. Владельцы элитных новостроек (ОЗС > 300 млн руб.)

• уменьшение ежегодного налога;

• потенциальная экономия — сотни тысяч рублей в год.

4.3. Остальные собственники

• прямых изменений нет;

• косвенное влияние:

  • перераспределение налоговой нагрузки;

  • возможные будущие корректировки норм.

5. Открытые вопросы: что потребует уточнений

Несмотря на подписание закона, остаются нерешённые моменты:

• порядок подтверждения очного обучения ребёнка;

• применение льготы для семей с детьми от разных браков (3+ ребёнка);

• возможность автоматического продления вычета без заявления;

• синхронизация данных ФНС и Росреестра.

Перспективы дальнейших изменений:

• обсуждение льгот для ипотечных заёмщиков;

• инициативы по поддержке собственников единственного жилья;

• пересмотр методики кадастровой оценки.

6. Выводы: цели и эффекты реформы

Изменения с 2026 года направлены на:

• сбалансированность налоговой системы;

• справедливость в налогообложении разных категорий объектов;

• поддержку социально значимых групп (многодетные семьи);

• устранение перекосов прошлых лет.

Рекомендации для собственников:

1. Оценить, как новые нормы повлияют на ваши налоговые обязательства.

2. Учесть изменения при финансовом планировании.

3. Следить за разъяснениями ФНС по спорным вопросам.

Важно: все ссылки на законодательство (ст. 406 НК РФ, ст. 57 НК РФ и др.) сохранены в соответствии с исходным текстом.